未来十年，房产或将转变为耐用消费类商品

随着房地产政策的变化，值得关注的并非只是显眼的标题，而在于那些更隐秘的政策内容。例如，存量房的资金规模扩大、保障房专项债支持增加和二手房交易成本的系统性降低，这些都是关键的信号。由此可见，监管机构已经开始改变其对住宅的态度，不再将其视为需要小心维护的金融资产，而是将其视为长周期的耐用消费品，重新构建相关的交易规则和信贷制度。这一转变并非简单的文字游戏，而是一种较为明确的趋势。

有人可能会问，这种显著的转变是从何时开始的。我的判断是，今年的政府工作报告是一个重要的分水岭。报告中提到的“因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房”，首次在总理报告中出现“去库存”这一表述，前一次还要追溯到2016年。

要理解这个变化，有必要回顾2016年的背景。当时的推动力是棚改货币化，政府通过直接现金补贴的方式来刺激市场，带动商品房销售，销售额首次突破十一万亿元，导致居民在房地产领域加杠杆。然而，这种做法的副作用是居民杠杆率显著上升，核心资产价格翻倍，而三四线城市房价则出现了虚火与下滑。 千亿球友会

而今，随着地产行业风险的暴露，去库存的策略发生了变化，政府通过资金收储来购买开发商的滞销房产，转化为保障性住房，通过租赁或低价出售来满足中低收入家庭的需求。这不仅是在帮助开发商消化库存，更是为了直接控制供给过剩，逐步构建保障房体系。

在数据方面，今年上半年，新增长租房源中，保障性租赁住房占比达八成，存量改造项目占比首次超过一半。这显示出收储政策不仅是试点城市的小规模实验，而是全国范围内调控房地产市场的关键措施。

然而，库存消化不能依赖于借债的老办法，这是这一轮政策的鲜明界限。供给端策略的变化只是故事的前半部分，而后半部分则涉及到人口的问题。近年来，刚需人群的规模逐渐下降，城镇化率增长放缓，人均住房面积接近饱和。虽然改善性需求仍然存在，但随着家庭规模的制约，进一步上涨的空间十分有限。 千亿球友会

从国际视角来看，中国的房产市场走过的历程类似于日本和德国。日本在1991年后，房地产市场经历了长达三十年的下滑，而德国长期以来将住宅视为耐用商品，市场表现相对稳定。经过比较，可以发现，住宅价格波动较小且金融风险较低的经济体，往往不会大幅度推动阶层跃迁。相反，政策推动的金融化房产市场，虽然短期能够创造财富，长期则需偿还债务。这也为未来十年的市场走势提供了重要的参考。

另外，房产作为大类资产的“跑赢通胀”说法或将面临挑战。近年来，中国的核心通胀水平保持在1%以下，消费价格涨幅和工资增速放缓，这使得过去认为房产能抵御通胀的信念可能不再成立。未来的购房行为将回归到传统消费品的逻辑，购房者应该考虑是否“买得起、住得下、用得久”，而非单纯依赖市场波动。

面对这一趋势，普通购房者应关注的重点之一是租金回报率，这将成为衡量投资房产是否划算的重要参考。 千亿球友会